정부의 '초강력 대출 규제', 부동산 시장 대혼란 예고

 

최근 정부의 전례 없는 초강력 대출 규제가 발표되면서 부동산 시장 전체가 크게 술렁이고 있습니다. 일반 매매와 분양 시장은 물론, 투자 수요가 많았던 경공매 시장까지 혼란에 빠진 상황입니다.

특히, 경락잔금대출 시 6개월 내 전입 의무 부과 등 새로운 규제들이 시행되면서 많은 이들이 자금 조달 계획을 전면 수정해야 할 처지에 놓였습니다. 이번 블로그 글에서는 새롭게 시행된 대출 규제의 구체적인 내용과, 이것이 경매 및 분양 시장에 어떤 영향을 미치고 있는지 자세히 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

1. 경매 시장, '실거주 의무'에 발목 잡히나? 

 

정부의 새로운 대출 규제는 경매 시장에 예상치 못한 큰 타격을 주고 있습니다.

 

1.1. 경락잔금대출에 '6개월 내 전입 의무' 부과

 

• 금융 당국의 입장: 금융 당국은 경매로 낙찰받은 주택을 담보로 경락잔금대출을 받을 경우, 원칙적으로 6개월 내에 해당 주택으로 전입(실입주)해야 한다는 입장을 밝혔습니다. 이는 대출이 실수요 목적으로 활용되어야 한다는 취지입니다.
• 은행들의 안내: 6월 27일 대출 규제 시행 이후, 대출 취급 은행들은 수도권 주택에 대해 6억 원 한도와 함께 6개월 내 전입 의무가 발생한다고 안내하고 있습니다. 또한, 1주택자는 6개월 내 기존 주택 처분 조건으로 대출이 허용되며, 2주택 이상 소유자는 경락잔금대출이 원칙적으로 금지됩니다.

 

1.2. 투자 수요 위축 우려와 현장의 목소리

 

이러한 규제는 투자 수요가 많았던 경매 시장에 직접적인 타격이 될 것으로 예상됩니다.

 

• A씨의 사례: 서울의 한 빌라를 경락잔금대출로 낙찰받으려던 A씨는 "경매장에서 만난 대출 상담사에게 문의하니 지난달 28일부터 강화된 규제가 적용돼 경락잔금대출을 받으면 경매 주택도 똑같이 6개월 내 실입주를 해야 한다고 한다"며 "당장 입주가 어려운 사람은 100% 자기 돈 없이 낙찰받기도 어렵게 됐다"고 전했습니다.
• 금융위 관계자 설명: 금융위원회 관계자는 "경매 주택은 시세보다 낮은 가격에 입찰하는 것이기 때문에 은행 대출을 이용할 경우 실수요 목적이어야 하는 것이 맞다"면서도, "다만 실수요자인데 경매 절차상 6개월 내 실입주가 어려운 예외적인 상황은 은행 내부 여신심사위원회에서 증빙을 통해 판단할 수 있다"고 덧붙였습니다.

 

1.3. 기존 법규와의 충돌 논란

 

현재 경매 시장에서는 이러한 실거주 의무 부과가 토지거래허가구역 내 경·공매 주택의 경우 낙찰자에게 실거주 의무가 배제되는 것과 배치된다는 논란이 일고 있습니다. '부동산거래신고 등에 관한 법률'에 따라 민사집행법상 경매 절차에 따라 토지를 매수하는 경우는 토지거래허가를 받지 않도록 예외를 두고 있는데, 이번 대출 규제만 예외를 인정하지 않는다는 지적입니다.

 

• 경매업계 관계자 발언: 경매업계의 한 관계자는 언론 인터뷰에서 "현재 강남3구와 용산구 등 토지거래허가구역 내 인기 아파트는 실거주 의무가 없다 보니 경매 시장에서 응찰자가 몰리고 고가 낙찰이 줄을 이었는데, 앞으로 경락잔금대출을 이용하면 토지거래허가제 배제가 의미가 없어진다"며 "토지거래허가제보다 대출 규제가 더 강력한 셈"이라고 평가했습니다.

 

지난달 서울 아파트 낙찰가율은 98.5%로 2022년 6월 이후 3년 만에 최고를 기록하는 등 경매 시장은 과열 조짐을 보였습니다. 하지만 이번 6·27 대출 규제로 이러한 열기가 한풀 꺾일 것으로 예상됩니다. 특히, 경락잔금대출에 전입 의무가 부과되면서 투자 수요가 많았던 수도권 빌라 등 비아파트 경매에 타격이 클 것으로 전망됩니다.

 

• 지지옥션 선임연구위원 의견: 지지옥션 이주현 선임연구위원은 "6억 원 대출 한도로 인해 앞으로 고가 주택 경매도 타격이 예상되는데 경매 특성상 전입 의무는 더욱 치명적인 제약이 될 것"이라며 "수도권 아파트나 빌라 등 비아파트 경매는 낙찰가율이 더 하락할 수 있다"고 분석했습니다.

 

2. 스트레스 DSR 3단계 시행 

 

경락잔금대출 규제 외에도, 7월 1일부터는 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 시행되면서 대출 수요자들의 한도가 더욱 줄어들게 됩니다.

 

2.1. 대출 한도 축소 체감

 

• 시중은행 시뮬레이션: 시중은행 시뮬레이션 결과에 따르면, 오늘부터 스트레스 DSR 3단계가 적용되어 수도권에서 주택담보대출 6억 원까지 가능한 마지노선은 신용대출 등 다른 대출이 없는 연소득 1억 원 이상 수준으로 추산됩니다.
• 스트레스 금리 가산: 스트레스 DSR 3단계에서는 금리형별로 가산되는 스트레스 금리가 주기형 0.6%p, 혼합형 1.2%p, 변동형 1.5%p로 적용됩니다.
• 예시: 대출금리 4%에서 주기형 주택담보대출 6억 원을 받으려면 연 소득 9,300만 원 이상이 필요하며, 혼합형은 연봉 9,900만 원, 변동형은 1억 300만 원 이상이 필요합니다.
• 기존 대비 한도 감소: 지난달까지 스트레스 DSR 2단계에서 연봉 1억 원 직장인의 주택담보대출 한도는 주기형 6억 6,800만 원, 혼합형 6억 4,100만 원, 변동형 6억 700만 원 수준이었습니다. 하지만 이번 6억 원 최대한도 규제가 추가되면서 주기형은 5천만 원, 혼합형은 700만 원이 더 깎여, 지난달 규제 전과 비교하면 각각 6천800만 원, 4천100만 원 급감했습니다.

 

2.2. 소득별 대출 한도 변화

 

• 연 소득 5천만 원 직장인: 주택담보대출 한도는 지난달까지 주기형 3억 3,400만 원, 혼합형 3억 250만 원, 변동형 3억 350만 원 수준이었으나, 오늘부터는 약 900만 원에서 1천750만 원가량 줄어들 것으로 예상됩니다.
• 연 소득 2억 원 차주 (20억 원 주택 구입 시): 기존 13억 9,600만 원 대출이 가능했지만, 현재는 6억 원만 대출이 가능해 한도가 7억 9,600만 원(57%) 급감했습니다.
• 연 소득 1억 원 차주 (10억 원 주택 구입 시): 대출 한도가 기존 6억 9,800만 원에서 6억 원으로 9천800만 원 감소했습니다.
• 예외 대상: 연 소득 6천만 원 차주가 10억 원 주택을 구입할 때 가능한 대출 한도(4억 1,900만 원)는 규제 전후로 변동이 없으며, 생애최초 특례(LTV 70%, 한도 6억 원)로 주택을 구입하는 차주도 대출 한도에 영향을 받지 않는 것으로 나타났습니다.

 

3. 분양 시장도 '현금 부자' 아니면 어렵다? 

 

새로운 대출 규제는 아파트 분양 시장의 청약 대기자들에게도 자금 조달 계획을 다시 세우게 만들고 있습니다.

 

3.1. 국민평형 분양가와 필요 현금

 

• 서울 아파트 평균 분양가: 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 5월 서울 민간 아파트의 평균 분양가격은 3.3㎡당 4,568만 원입니다.
• 전용 84㎡ 기준: 이를 전용면적 84㎡(약 25.4평, 국민평형) 아파트의 평균 분양가로 환산하면 약 15억 7,800만 원에 달합니다.
• 필요 현금: 이번 대출 규제 한도액인 6억 원을 모두 대출받는다고 해도, 약 9억 7,800만 원에 달하는 현금을 스스로 조달해야 청약에 참여할 수 있게 됩니다.
• 전용 59㎡ 기준: 전용면적 59㎡(약 17.8평)의 경우 평균 분양가가 약 11억 7,660만 원으로, 약 5억 7,660만 원가량을 현금으로 조달해야 합니다.

 

3.2. 분양 단지별 규제 적용 시점

 

• 소급 적용 없음: 정부는 지난달 28일 이전에 입주자 모집 공고를 한 분양 단지는 중도금과 이주비, 잔금 대출에 대해 종전 규정을 적용할 계획입니다.
• 하반기 분양 시장 영향: 하지만 지난달 28일까지 입주자 모집 공고를 하지 못한 단지들은 중도금부터 강화된 대출 규제를 적용받게 됩니다.
• 영향받는 주요 단지: 하반기 분양을 앞둔 서울 송파구 잠실 르엘, 동작구 힐스테이트이수역센트럴, 영등포구 더샵신풍역·더샵르프리베, 서초구 오티에르 반포 등 주요 단지들이 대출 규제의 영향을 받을 것으로 보입니다.
• 전문가 전망: 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 언론 인터뷰에서 "이번 대출 규제로 충분한 현금 동원력이 없는 사람들은 청약에 참여하지 못하는 경우도 생겨 경쟁률이 다소 낮아질 가능성도 있다"고 전망했습니다.

 

4. 대출 규제에 대한 우려와 재검토 요구 

 

정부의 강력한 대출 규제에 대해 여러 우려의 목소리가 나오고 있습니다.

 

4.1. '편법 대출' 증가 조짐

 

현장에서는 이미 이번 대출 규제를 피하기 위한 '편법 대출'이 늘어날 조짐을 보이고 있습니다. 일부 대출 상담사들은 개인 명의 대출 시 전입 의무가 발생하는 만큼, 전입 의무가 없는 사업자 대출을 이용할 것을 안내하고 있다고 합니다.

 

4.2. 경매 본연의 목적 훼손 우려

 

일각에서는 이러한 대출 규제가 '채권 회수'라는 경매 본연의 목적에 맞지 않는다는 지적도 제기됩니다. 경매 응찰자가 줄어들어 유찰이 거듭될 경우, 최저 입찰가와 낙찰가격이 떨어져 결국 금융기관을 포함한 채권자들의 채권 회수액이 감소하고 손해가 커질 수 있기 때문입니다.

 

 

정부의 초강력 대출 규제는 부동산 시장의 판도를 크게 바꿀 것으로 보입니다. 특히 현금 동원력이 뒷받침되지 않는 실수요자들에게는 내 집 마련의 문턱이 더욱 높아질 수 있습니다. 이번 규제가 시장에 어떤 장기적인 영향을 미치게 될지, 그리고 추가적인 정책 변화는 없을지 앞으로의 상황을 주의 깊게 지켜봐야겠습니다.